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Droit de rétractation SRU : l’usage auquel l’acquéreur déclare vouloir destiner le bien prévaut sur l’usage réel et effectif du bien lors de son acquisition.

2017-04-04-09-21-22

LA PROBLÉMATIQUE

Entre autres difficultés, la question qui se posait en l’espèce était celle de savoir si, au regard de l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation qui instaure un délai de rétractation de dix jours au profit de l’acquéreur non professionnel d’un immeuble à usage [exclusif] d’habitation, l’usage de l’immeuble doit être déterminé par sa destination réelle et effective au moment de l’acquisition, ou bien par les stipulations contractuelles contenues dans l’acte d’acquisition ?

Autrement dit, l’intention des parties telle qu’entrée dans le champ contractuel doit-elle l’emporter sur l’usage effectif du bien et en conséquence, le contrat signé prime-t-il sur la situation réelle de l’immeuble ?

​LES FAITS

En l’espèce, le litige opposait une SCI venderesse à un acquéreur personne physique et le compromis portait sur un lot de copropriété situé au rez-de-chaussée à usage commercial, ledit acquéreur s’étant engagé à le transformer en habitation.

Ainsi, l’acte d’acquisition présentait le bien objet de la vente comme un immeuble à usage d’habitation, quelle que soit l’affectation initiale de celui-ci.

L’acquéreur s’étant rétracté, la SCI contestait la validité du désistement unilatéral de celui-ci et poursuivait en sa faveur l’application de la clause pénale prévue au compromis pour refus de réitération par acte authentique.

​LA POSITION DE LA COUR DE CASSATION

La cour d’appel (Douai, 17 mars 2016) ayant infirmé le jugement de première instance qui avait fait droit aux demandes de la SCI venderesse, un pourvoi en cassation a été formé par ladite SCI, pourvoi rejeté par la Cour de cassation en ces termes :

« Mais attendu, d’une part, qu’ayant relevé que l’acte du 24 mai 2013 portait sur la vente d’un immeuble à usage d’habitation, la cour d’appel, devant laquelle il n’était pas soutenu que M. X fût un acquéreur professionnel, en a déduit à bon droit que l’acquéreur bénéficiait du délai de rétractation prévu par l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation ;

«​ Attendu, d’autre part, qu’ayant relevé que n’était pas établie l’existence d’un mandat au profit de la mère de l’acquéreur pour recevoir l’acte de notification de la promesse de vente, la cour d’appel en a exactement déduit, sans inverser la charge de la preuve, que, la notification de la promesse n’étant pas régulière, le délai de rétraction n’avait pas couru, de sorte que la clause pénale n’était pas due ;

« D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ; […] ».

​COMMENTAIRE DE LA FNAIM 

Cette analyse n’allait pourtant pas de soi au vu de la dernière jurisprudence rendue par cette même troisième chambre civile au sujet du droit de rétractation SRU lorsque la vente a pour objet un terrain à bâtir situé dans le secteur diffus(2) : le bénéfice de ce droit est en effet dénié à l’acquéreur non professionnel même si ce dernier a déclaré dans l’acte vouloir destiner son acquisition à la construction d’un immeuble d’habitation, condition suspensive d’obtention d’un permis de construire à l’appui.

Les Hauts magistrats ont donc dans la présente espèce fait prévaloir une analyse subjective de la destination de l’immeuble, objet de la transaction (destination future déclarée dans l’acte), sur l’analyse objective de son affectation lors de la vente (affectation réelle et effective).

Outre le fait que l’on puisse objecter qu’aucun contrôle a posteriori de cette destination future de l’immeuble ne sera pas envisageable, contrôle qui serait source d’insécurité juridique, on peut également regretter que cette position conduise à l’avenir à une solution « à géométrie variable » en fonction des stipulations contractuelles de chaque contrat de vente !

Une fois de plus, l’importance de la rédaction des contrats selon la volonté des cocontractants se trouve ici mise en exergue.

(1) Cass. 3e civ. 12 octobre 2017, n° 16-22.416.

(2) Brève du 17 mars 2016 et Mément’immo FNAIM

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Fabrice WALD

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