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Vente du logement de la famille détenu par le biais d’une SCI : conditions de la protection légale

divorce

Le logement de la famille bénéficie d’une protection particulière et ce quel que soit le régime matrimonial des époux, quand bien même l’opération envisagée porte sur un bien appartenant en propre à l’un d’entre eux (article 215 alinéa 3 du Code civil).

Lorsque l’un des époux souhaite vendre le logement de la famille, le consentement de son conjoint est nécessaire sous peine d’action en nullité ouverte à ce dernier.

Si l’application de ce dispositif de protection ne pose pas de difficulté lorsque les droits par lesquels est assuré le logement de la famille sont la propriété d’une personne physique, qu’en est-il lorsque ceux-ci appartiennent à une personne morale dont l’un des époux au moins est associé ?

En l’espèce, l’époux, gérant et associé à hauteur de 99 % des parts de la SCI propriétaire, avait procédé unilatéralement à la vente de l’immeuble servant de résidence principale au couple et à ses enfants.

Son épouse, Mme X, associée à hauteur de 1 % des parts de la SCI, après avoir engagé une procédure de divorce, avait agi en annulation de la vente et du bail d’habitation meublé concomitant consenti par l’acquéreur aux occupants de l’appartement.

La cour d’appel (Paris, 6 janvier 2017) n’a pas fait droit à la demande de Mme X considérant que celle-ci ne pouvait revendiquer la protection de l’article 215 précité, dès lors que l’appartement litigieux n’appartenait pas à son mari mais à la SCI et qu’aucune disposition des statuts ne conférait la jouissance des locaux à sa famille.

La Cour de cassation(1) confirme l’arrêt d’appel :

« Mais attendu que, si l’article 215, alinéa 3, du code civil, qui a pour objectif la protection du logement familial, subordonne au consentement des deux époux les actes de disposition portant sur les droits par lesquels ce logement est assuré, c’est à la condition, lorsque ces droits appartiennent à une société civile immobilière dont l’un des époux au moins est associé, que celui-ci soit autorisé à occuper le bien en raison d’un droit d’associé ou d’une décision prise à l’unanimité de ceux-ci, dans les conditions prévues aux articles 1853 et 1854 du code civil ;

«​ Et attendu qu’après avoir souverainement estimé qu’il n’était justifié d’aucun bail, droit d’habitation ou convention de mise à disposition de l’appartement litigieux par la SCI au profit de ses associés, la cour d’appel en a exactement déduit que l’épouse ne pouvait revendiquer la protection accordée par l’article 215, alinéa 3, du code civil au logement de la famille ; que le moyen n’est pas fondé ; […] ».

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Fabrice WALD

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