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Pourquoi faire appel à un Expert Immobilier

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L’Expert immobilier intervient pour différents types de procédures et/ou litiges, notamment lors :

  • D’une vente ou d’une acquisition
  • D’un prêt bancaire
  • D’un divorce ou d’une succession
  • D’un partage ou d’une donation
  • D’une estimation patrimoniale
  • D’une déclaration d’impôt sur la fortune ou sa contestation
  • D’un redressement de l’administration fiscale
  • De la demande d’information de l’administration fiscale
  • D’une expropriation
  • D’une éviction
  • De la fixation ou de la révision d’un loyer
  • De l’Incorporation de la valeur vénale d’un bien au bilan d’une société (SARL, SA, EURL,…)
  • …/…
Toutes nos expertises sont effectuées dans un cadre amiable ou pré-contentieuse.

Exemple d’une expertise :

L’expertise d’un bien immobilier en cas de divorce

L’expertise en liquidation communautaire est utile lors d’un divorce. En effet, après une séparation, il est vivement conseiller d’expertiser la maison ou l’appartement des ex-conjoints pour en connaitre la valeur réelle. Cela permet d’avoir une évaluation impartiale du bien immobilier.

Si l’un des deux conjoints désire racheter la part de la maison commune après un divorce, il va de soi que les intérêts de chacun divergent :

– Celui qui rachète la maison désire la payer le moins cher possible

– Celui qui vend sa part désire toucher le plus d’argent possible

Cette situation risque évidement de créer un conflit, même lorsque le divorce se passe à l’amiable.

Faire appel à un expert neutre pour une expertise permet donc de connaitre la valeur du bien , contrairement à une agence immobilière ou à un notaire qui pourrait avantager son client et ne pas être tout à fait objectif.

En général, un des conjoints fait appel à un expert. Mais il faut noter que le travail sera utile aux deux personnes, et nous conseillons que les honoraires de l’expert soient divisés par deux. Cela permet que le rapport soit envoyé aux deux parties et qu’il y ait une équité. Ce fonctionnement est évidemment beaucoup plus sain que si l’une des parties refuse de payer l’expertise puisque ça entrainera encore plus de conflits. Il faut donc que chacun se rende compte qu’une expertise immobilière en liquidation communautaire n’avantagera aucune des deux parties (l’expert pourrait être désavoué). Autant donc opter pour la solution qui apportera le moins de conflits !

La prestation d’expertise comprends :

La visite du local

Reportage photo du local

L’établissement du rapport d’audit comprenant :

3 à 4 méthodes d’expertise.

hébergement d’un dossier personnel sécurisé accessible 24H/24 comprenant :

Le rapport d’expertise

La facture

Différent documents vous aidant dans votre réflexion

…/…

Les méthodes d’expertises possibles :

La méthode dite par « comparaison » :

Cette méthode est la plus utilisée au regard des biens évalués. Elle consiste à affecter aux différents types de surface un prix au m² obtenu par comparaison avec des références de transaction effectuée sur un même marché immobilier, portant sur des locaux identiques ou tout du moins comparables.

La méthode dite par « capitalisation du revenu » :

Cette méthode consiste à capitaliser la valeur locative de marché ou le revenu constaté, à l’aide d’un taux de rendement, susceptible d’être retenu dans le contexte actuel.

La méthode dite « sol et construction » :

Cette méthode, bien que non reconnue par les normes Européennes (REV Tegova), peut être parfais utilisée. Elle a une légitimité lorsque les évaluateurs ne disposent que de peu de références de transaction. La méthode consiste à apprécier séparément les deux composantes de l’immeuble : le terrain, d’une part, et les bâtiments d’autre part. Elles peuvent s’apparenter soit à des méthodes comparatives, soit à des méthodes par le cout de remplacement.

La méthode dite du « bilan promoteur » :

Cette méthode, couramment utilisée pour l’estimation de terrains à bâtir, consiste à partir du prix prévisionnel de vente d’une opération projetée, auquel on soustrait les différents couts grevant l’opération, pour parvenir à la valeur du terrain ou de l’immeuble en question.

La méthode dite du « cash flow » :

Cette méthode,  dite « investisseur », consiste en l’actualisation des flux financiers nets attendus, revente comprise, sur une période donnée (généralement entre 6 et 10 ans).

Nous incorporons en plus dans nos rapports, l’historique de la ville, de la rue ou du département, plus de nombreuses statistiques, informations, et dossiers en rapports direct avec le bien estimé

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Fabrice WALD

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