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Acheter un bien immobilier aux enchères : Mode d’emploi

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Acheter un bien immobilier aux enchères peut permettre de faire une bonne affaire, mais les données sont succinctes, les visites sont très rapides et vous n’aurez aucun délai de rétractation.

Les enchères publiques :
À la suite d’une décision de justice de saisie immobilière par un Tribunal, Elles sont organisées par un Huissier de Justice, par un notaire pour les biens successoraux, ou par l’administration des Domaines pour les biens appartenant à l’Etat.
Pensez aux frais annexes avant de vous lancer (entre 7£% et 12% du prix d’adjudication).
Par ailleurs, les visites sont très courtes et vous n’aurez pas le droit à un délai de rétractation.

Participation

Le jour de la vente, vous devez déposer un chèque de 10 à 20 % de la mise à prix. Pour les ventes des notaires ou des Domaines, l’accès est libre : chacun peut y participer en se rendant à la chambre notariale du département ou en préfecture. Et vous pouvez enchérir seul. En revanche, pour les ventes judiciaires, qui ont lieu au tribunal de grande instance, vous devez être assisté par un avocat, donc payer des honoraires (entre 1.000 et  2.000 euros). Le jour de la vente, dans tous les cas, vous devez déposer un chèque de banque de 10 à 20 % de la mise à prix. Il vous sera rendu si vous ratez l’affaire.

Attention : une vente aux enchères ne comporte ni condition d’obtention de prêt, ni délai de rétractation. Sauf rares exceptions, vous devenez immédiatement propriétaire du bien.

Visites du logement

Elles sont collectives et leur durée est le plus souvent limitée à deux heures. Avant d’enchérir, vous devez recueillir le maximum d’informations sur le bien visé, c’est-à-dire le visiter et consulter au passage son cahier des charges, document qui contient ses principales caractéristiques et tous les détails de la vente (frais, mise à prix, chèque à déposer, délai de paiement, servitudes, etc.). Notez que les visites, d’une durée souvent limitée à deux petites heures, sont collectives. Elles ont lieu deux à trois semaines avant la vente.

Cession de vente

Le bien est adjugé dès que deux bougies de suite s’éteignent sans autre offre. Le vieux système de vente à la bougie est toujours utilisé. Une première mèche est allumée, annonçant le début de la séance. Elle se consume en trente secondes. Une deuxième est alors allumée, et ainsi de suite tant qu’il y a des enchères. Lorsque deux mèches consécutives s’éteignent sans être interrompues par une enchère, le bien est adjugé au plus offrant. Dans les tribunaux, sauf à Paris, le chronomètre a remplacé la bougie, le bien étant vendu à la dernière offre suivie de 90 secondes sans enchère.

A noter : pour les ventes des notaires et des tribunaux, durant dix jours, toute personne peut encore se porter acquéreur de votre bien en surenchérissant de 10 % par rapport à votre offre.

Frais

Il faut vous attendre à payer de 7 à 12 % de frais en plus du prix d’adjudication. Le budget global ne se limite pas au prix auquel on remporte l’enchère, c’est-à-dire le « prix marteau ». Une foule de dépenses annexes entrent également en jeu, dont le montant dépend du type de vente. Ainsi, pour des enchères judiciaires, il faut compter avec les frais d’huissier et de publicité (variables selon le lieu et la valeur estimée du logement), ainsi que les droits de recouvrement, le tout atteignant en moyenne 10 à 12 % du prix d’achat. Pour les ventes notariales, la contribution de l’acheteur aux dépenses de publicité et d’organisation de l’opération est de 1 à 2 % du prix, mais il faut ajouter à cela la rémunération du notaire et les droits de transfert de propriété (soit près de 8 % du prix d’achat). Pour une vente des Domaines, vous devez tabler sur 7 à 8 % de frais.

Notre cabinet peut vous conseiller sur l’évaluation du bien, le financement, ainsi que les démarches.

Notre vidéo de présentation

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Fabrice WALD

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