1°) Location meublée non professionnelle (LMNP)
Avantage fiscal : abattement de 50% sur vos recettes ou amortissement du bien (hors terrain) et les meubles
Réduction d’impôt maximale : possibilité de ne pas être imposé sur les revenus tirés de la location meublée pendant une dizaine d’année.
Efficacité : 9/10.
Concerne les logements meublés de types résidences de tourisme, résidences pour étudiants, ou résidences destinées aux personnes âgées ou non dépendantes (Ehpad), les logements usuels destinée à l’habitation, principale ou non.
Le bien doit respecter certaines conditions : les notions de logement meublé et de résidence avec services sont clairement définies par la jurisprudence.
- Investissement en direct seulement (pas d’E.U.R.L., de S.N.C. ni de S.A.R.L. de famille…). (Nota bene : l’investissement Censi-Bouvard exclut l’investissement indirect
- Plafonnement global hors plafond des niches fiscales
En dépit des contraintes découlant de la loi Alur, la location meublée bénéficie toujours d’une fiscalité attractive. De fait, les loyers sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non dans celle des revenus fonciers (comme pour les locations nues).
Jusqu’à un seuil de 70.000 euros de recettes annuelles, le régime du micro-BIC est applicable, avec des obligations déclaratives allégées. Dans ce cadre, un abattement forfaitaire de 50% est appliqué au titre des frais (contre 30% dans le cadre du micro-foncier). En d’autres termes, le micro-BIC convient bien à ceux dont les charges n’excèdent pas 50% des recettes.
Si vous avez recours à l’emprunt, le régime du bénéfice réel est plus attractif. Car le revenu net imposable est déterminé en déduisant les frais et charges supportés, comme les intérêts d’emprunt (sans parler des possibilités d’amortissement). Si ces derniers sont supérieurs aux loyers perçus, un déficit sera constaté (et reportable) et les revenus ne seront pas imposables.
2°) Location meublée – statut fiscal professionnel (LMP)
Avantage fiscal : abattement de 50% sur vos recettes ou amortissement du bien (hors terrain) et les meubles
Réduction d’impôt maximale : possibilité de ne pas être imposé sur les revenus tirés de la location meublée pendant une dizaine d’année.
Efficacité : 9/10.
Bien concernés : Résidences de Tourisme, résidences pour étudiants, résidences destinées aux personnes âgées dépendantes (EHPAD) ou non dépendantes.
Les revenus issus de la location meublée professionnelle sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
- Dans le cas des résidences avec services, la TVA est récupérable.
Les charges occasionnées par l’activité de loueur en meublé professionnel (frais de gestion et charges de propriété) sont déductibles des revenus de même nature. Les déficits sont imputables sur le revenu global.
- Les plus-values sont exonérées après 5 ans et si les recettes HT sont inférieures à 90 000 euros HT.
Le bien doit respecter certaines conditions : les notions de logement meublé et de résidence avec services sont clairement définies par la jurisprudence.
- Les recettes doivent être supérieures à 23 000 € par an, et au montant total des autres revenus d’activité : salaires, revenus de gérance, revenus BNC et BIC professionnels et doit dépasser 50% des revenus retraites.
- Le loueur doit être inscrit au R.C.S.
Les immeubles soumis à ce dispositif ne sont pas concernés par le plafonnement global des avantages fiscaux.
