Ce n’est pas le quartier le plus cher de Paris, même s’il figure dans le peloton de tête. Mais c’est assurément l’un de ceux où les prix de l’immobilier s’envolent le plus vite. Le secteur des Halles, au cœur du Ier arrondissement, où le mètre carré d’habitation se négocie à plus de 12 000 euros, a vu ses prix augmenter de 1,9 % durant le dernier trimestre, de 7,6 % en un an… et de 24,6 % depuis 2014!
Seuls les quartiers « hors catégorie », Champs-Élysées (VIIIe) et Vivienne (IIe), ont connu des progressions plus fortes avec 25,3 et 25,2 % de hausse sur cinq ans. Un acheteur disposant de 500 000 euros pour investir aux Halles pouvait espérer s’offrir un appartement de 51 m2 en 2014 contre 41 m2 pour la même somme aujourd’hui.
Position ultra-centrale, à la croisée des lignes de transport en commun, forte proportion d’immeubles haussmanniens, transfiguration du Forum, du jardin, effet Canopée… Les raisons de l’attractivité du secteur des Halles ne manquent pas.
« Le problème, trouver des biens à vendre »
Mais les professionnels de l’immobilier avancent une autre explication, simple, à la flambée des prix du mètre carré : la loi de l’offre et de la demande. « Les clients, on les a. Le problème, c’est de trouver des biens à vendre. Le quartier est petit et il y a peu d’offres », confirme le conseiller d’une agence immobilière de la rue du Roule, dont la vitrine affiche des annonces pour des logements dans le XVIIe, le XVe… mais pas dans le Ier.Une rareté de l’offre renforcée par le fait que le quartier du cœur de Paris attire aussi les investisseurs et les acheteurs étrangers, asiatiques, russes ou britanniques anticipant le Brexit. Le Ier arrondissement compte plus de 20 % de résidences secondaires. « Une chose est sûre. Ici, il n’y a plus de primo-accédant », conclut un agent immobilier du Ier.
Les petits budgets peuvent tout de même encore dénicher des biens dans le secteur. À condition de ne pas être trop gourmands en espace. Dans la vitrine d’une agence de la rue de l’Arbre-Sec, on trouve une annonce à 72 000 euros pour un « studio »… de 6,09 m2 !
Le XIIIe arrondissement parmi les moins chers
Pour trouver un logement au tarif un peu moins prohibitif, direction le XIIIe. Cet arrondissement – qui figure parmi les quatre les plus abordables de la capitale (avec les XVIIIe, XIXe et XXe) – semble épargné par le phénomène de gentrification et d’homogénéisation des prix qui touche toute la capitale.
Alors que le tarif du mètre carré dans les quartiers Chapelle et Goutte-d’Or (XVIIIe) — les secteurs les moins chers de Paris — a bondi de 14 à 17 % sur les cinq dernières années, il n’a progressé que de 5 à 6 % dans le XIIIe. Dans le quartier Gare, le moins coté de l’arrondissement, la hausse depuis 2014 est restée sous le niveau de l’inflation, avec une progression de 4 %. Sur l’ensemble du quartier, le tarif du mètre carré aurait même accusé une légère baisse (- 0,2 %) durant le dernier trimestre, avec un prix moyen à 8 158 euros.
Le début d’une baisse inédite sur le marché parisien ? « Sans doute que non. Ce chiffre n’est qu’une moyenne qui ne reflète pas la diversité des biens dans le secteur », nuance Franck Orcel, responsable transactions de l’agence ImmoExpress, rue Chevaleret.
Difficile en effet de comparer les différentes transactions d’un quartier aussi grand qu’un arrondissement de l’hypercentre, qui s’étire de l’avenue d’Italie à la Seine, et du boulevard Auriol jusqu’au périph. Il abrite à la fois de l’urbanisme de dalle et de tours (côté Olympiades ou Nationale), des immeubles faubouriens dans le secteur Tolbiac-Chevaleret ou encore des résidences modernes autour de la BNF.
« L’immobilier dans les tours (où l’on peut encore trouver des biens à 7000 ou 7500 €/m2) a peut-être tendance à tirer les prix vers le bas, reprend l’agent immobilier de Chevaleret. Mais ici, depuis l’ ouverture de la Station F (NDLR : une halle ferroviaire transformée en hub pour start-up) qui a boosté le quartier, les prix ont grimpé de bien plus de 4 % ces dernières années. »
« Même dans les tours, le risque que les biens se dévalorisent est quasi inexistant, complète une collègue plus proche d’Olympiades. Beaucoup de propriétaires y ont mis leur appartement en location. Une solution qui offre de très bons rendements. »
