Sous-louer illégalement votre logement peut vous coûter très cher

FOCUS – Un couple de locataires qui sous-louait son logement a été condamné à rembourser l’intégralité des loyers perçus illégalement au propriétaire. L’occasion de faire le point sur les règles à respecter et les risques encourus.

Les locataires indélicats n’ont qu’à bien se tenir. Jusqu’à présent, les particuliers qui sous-louaient illégalement leur logement, n’ont payé «que» quelques milliers d’euros d’amendes. Plutôt clémente, la justice, saisie en 2014 et en 2016, ne les a condamnés à rembourser que les frais d’avocat engagés par le plaignant ou le préjudice moral. En revanche, les locataires n’ont jamais eu à verser au propriétaire les loyers illégalement perçus.

Mi-février, pour la première fois, cela aurait dû être le cas mais le locataire a été déclaré insolvable. Jugé responsable d’avoir laissé en ligne l’annonce, Airbnb a été condamnée à rembourser les frais de réservation. Montant total? Un peu plus de 8000 euros, bien loin des 57.000 euros que le propriétaire aurait dû toucher.

Quatre mois plus tard, la justice juge en appel une nouvelle affaire qui remonte à avril 2016. Et cette fois-ci, le locataire devra bel et bien rembourser au propriétaire qui n’est autre que le fils de Georges Lautner, réalisateur entre autres des «Tontons Flingueurs», l’intégralité des loyers perçus illégalement, rapporte Le Parisien-Aujourd’hui-en-France . La somme s’élève à un peu plus de 27.000 euros auxquels il faut rajouter 3000 euros de frais d’avocat. Le préjudice moral n’a en revanche pas été retenu.

Cette décision de justice est l’occasion de refaire le point sur les règles à respecter si vous souhaitez sous-louer votre logement et ce que vous risquez en cas de sous-location illégale.

• Obtenir un accord écrit de son propriétaire

Un locataire ne peut sous-louer tout ou partie de sa résidence principale qu’avec l’accord écrit de son bailleur, qu’il s’agisse d’un bail de location vide ou un bail de location meublé. Il doit donc lui faire parvenir une demande d’autorisation de sous-location. Il est fortement conseillé d’adresser une demande par lettre recommandée avec accusé de réception.

• Le loyer des sous-locations est réglementé

Une fois reçu le feu vert du propriétaire, le locataire doit également obtenir l’accord du bailleur sur le montant du loyer de sous-location, qui ne peut, dans tous les cas, «excéder celui payé par le locataire principal» (article 8 de la loi du 6 juillet 1989). Ce plafonnement est rapporté au mètre carré de surface habitable (lorsque l’on ne sous-loue qu’une partie du logement).

• Établir un contrat avec le sous-locataire

Après obtention de l’accord du propriétaire sur le principe de sous-location et la fixation du loyer, le locataire doit établir un contrat entre lui-même et le sous-locataire sans impliquer le propriétaire. Dans ce contrat, doivent être précisés la durée de location, les modalités de résiliation, le montant du bien loué, les dates et délais de paiement, le montant du dépôt de garantie ainsi qu’un état des lieux. Le locataire doit également déclarer s’il s’agit d’une sous-location partielle ou totale du logement. Enfin, il doit fournir à son sous-locataire l’autorisation écrite du bailleur et une photocopie du contrat de bail en cours.

• Qui est responsable en cas de dégradations ou de non-paiement?

Aux yeux de la loi, il n’existe aucun lien direct entre le propriétaire et le sous-locataire. C’est donc au locataire d’endosser les éventuels impayés ou dégradations du logement, risques habituellement supportés par le propriétaire.

• Que risque le locataire en cas de sous-location illégale?

Le propriétaire peut faire constater la sous-location illégale par voie d’huissier et adresser au locataire une sommation de respecter les clauses du bail. En cas de refus, le bailleur peut exiger l’expulsion du sous-locataire, et/ou la résiliation du bail, le remboursement des loyers perçus illégalement et des dommages et intérêts qui comme le prouvent les exemples ci-dessous peuvent s’élever à plusieurs milliers d’euros. De plus, le locataire principal est susceptible de perdre son droit au renouvellement du bail lorsque celui arrivera à échéance.