Baux commerciaux : Répartition des travaux et obligation de délivrance du bailleur
- Répartition des travaux et obligation de délivrance du bailleur. Continuant sur sa lancée par un arrêt du 11 octobre 2018 (n°17-18.553) rendu au visa de l’article 1719 du Code Civil, la 3ème Chambre civile confirme sa jurisprudence classique en matière de répartition des charges des travaux. En absence de clause expresse dans le bail, le preneur ne doit pas supporter le coût des travaux de raccordement aux eaux usées et d’installation d’un raccordement au réseau électrique.
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Dans les faits, le preneur qui avait supporté le coût des travaux de raccordement aux eaux usées et d’installation d’un raccordement au réseau électrique assigna le bailleur et son mandataire pour obtenir le remboursement de ces travaux ainsi que le remboursement des loyers portant sur la période où, faute de raccordement au réseau électrique, elle n’a pu exercer son activité et en réparation du préjudice d’exploitation.
Pour sa défense, le bailleur invoqua l’immanquable clause de prise des locaux en l’état par laquelle le preneur avait accepté de prendre les locaux en l’état et faire son affaire personnelle de toutes démarches en vue d’obtenir les branchements des équipements et installations de toute natures nécessaires à l’exercice de son activité.
Cette parade a pu faire illusion devant la Cour d’appel de Versailles mais pas devant la haute juridiction qui pour sanctionner le juge du fond, avance un bel attendu de principe sur l’obligation de délivrance du bailleur « Attendu que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée »
La Cour de cassation rappelle par ce biais que l’obligation de délivrance implique que le bailleur fournisse des locaux en état de servir à l’usage pour lequel ils sont loués.
Cependant l’obligation de délivrance n’étant pas (– encore et pour combien de temps ?- ) d’ordre public, le bailleur pourrait se décharger en partie de cette obligation de délivrance, mais il ne peut le faire que par une clause expresse et précise. C’est le sens de la solution donnée par la Cour de cassation :
« Qu’en statuant ainsi, sans constater l’existence d’une stipulation expresse du bail mettant, à la charge du preneur, le coût des travaux de raccordement aux eaux usées et d’installation d’un raccordement au réseau électrique, la cour d’appel a violé le texte susvisé »
(Cass, 3ème, 11 octobre 2018, n°17-18.553)
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