Visant à déterminer à quel prix un bien peut être vendu, l’estimation immobilière est une étape clé dans tout processus de vente d’appartement ou de maison. Il est d’autant plus important de faire estimer son bien immobilier à Paris 11 parce qu’il s’agit de l’arrondissement parisien ayant la plus forte densité de population, et qui est également le district urbain le plus dense d’Europe (40 183 habitants/m², données INSEE – 2017).
En tant que propriétaire, il est facile de commettre l’erreur de fixer un prix aléatoire, en se laissant guider par la pression des demandes. Mais comment s’y prendre pour obtenir le prix le plus correct possible, selon que le bien immobilier à vendre soit situé dans les secteurs de Belleville – Saint Maur, Nation – Alexandre Dumas ou encore Bastille-Popincourt ?
To-do list pour estimer son bien immobilier à Paris 11
Une estimation immobilière réussie tient compte d’une multitude de facteurs. Ceux-ci concernent à la fois l’environnement du bien, ainsi que le bien lui-même.
Tenir compte de l'environnement du bien
A l'intérieur même du 11ème arrondissement de Paris, comme dans n'importe quelle localité, une importante disparité peut être observée entre les prix des maisons et des appartements. L'attractivité du secteur, le niveau de sécurité, les projets de développement ou encore la présence d'écoles ou de commerces impactent la valeur d'un bien.
En faisant estimer un bien immobilier à Paris 11, vous pouvez donc vous attendre à ce que la proximité ou non de celui-ci avec l'Opéra Bastille ou encore avec la place de la Nation soit prise en compte. Selon que le bien soit situé rue Oberkampf, rue Lacharrière ou rue Charonne, son prix variera aussi.
En faisant estimer un bien immobilier à Paris 11, vous pouvez donc vous attendre à ce que la proximité ou non de celui-ci avec l'Opéra Bastille ou encore avec la place de la Nation soit prise en compte. Selon que le bien soit situé rue Oberkampf, rue Lacharrière ou rue Charonne, son prix variera aussi.
Evaluer la valeur qu'apporte l'architecture du bien
S'il est évident que la superficie d'un bien en influence le prix, sachez que la structure intérieure joue également un rôle. Ainsi, toutes choses étant égales par ailleurs, pour deux maisons de même superficie, celle offrant le plus de pièces de vie pourra par exemple être mieux cotée.
Selon qu'il s'agisse d'une construction neuve ou ancienne, dans un style haussmannien ou contemporain, la valeur sera également impactée. En outre, les installations (gaz, électricité, etc.), la disposition des ouvertures et le niveau d'isolation, tous facteurs relatifs aux performances énergétiques, jouent aussi sur le prix.
Selon qu'il s'agisse d'une construction neuve ou ancienne, dans un style haussmannien ou contemporain, la valeur sera également impactée. En outre, les installations (gaz, électricité, etc.), la disposition des ouvertures et le niveau d'isolation, tous facteurs relatifs aux performances énergétiques, jouent aussi sur le prix.
Ne pas ignorer les défauts
De façon générale, lors d'une estimation immobilière, un prix de base est défini pour le bien. Ce prix est alors pondéré selon les caractéristiques observables. Ainsi, un bien mal isolé sera moins bien coté qu'un bien garantissant une excellente isolation phonique et acoustique. Dans la même logique, un bien avec des malfaçons liées à la construction verra également sa valeur chuter.
Comment faire estimer son bien immobilier à Paris 11 ?
Par son emplacement, son architecture ou son orientation, ou par la combinaison de tous ces facteurs, chaque bien immobilier est unique. Il importe alors de l’analyser précisément, en passant par l’une des méthodes disponibles.
L'estimation immobilière en ligne
La première solution pour faire estimer son bien consiste à utiliser un outil d’estimation immobilière gratuite en ligne. Chez FWF Invest, nous mettons à votre disposition un outil en ligne qui peut vous permettre d’obtenir en quelques clics la valeur approximative de votre bien. Il vous suffira d’indiquer la superficie de la maison ou de l’appartement, le secteur dans lequel il se trouve, le type de bien concerné (maison ou appartement), etc. Il est à noter que les outils en ligne proposent généralement une pré-estimation. Pour estimer un appartement à Paris 11 de façon précise, il est conseillé de recourir à un professionnel.
L'estimation par une agence immobilière
Vous pouvez également faire estimer votre bien immobilier à Paris 11 en passant par les experts d’une agence immobilière. Dans la plupart des cas, si vous avez un bien à vendre à Paris 11 et que vous souhaitez que la transaction se déroule dans les meilleures conditions, vous signerez un mandat de vente avec une agence. Celle-ci pourra alors vous proposer une estimation immobilière gratuite ou payée à un prix forfaitaire.Un expert en évaluation immobilière se déplacera alors pour mesurer les dimensions du bien, observer minutieusement ses spécificités (style architectural, vue sur un monument, etc.), afin d’en déduire le prix le plus juste possible.
L'estimation par un notaire
Pour estimer un appartement à Paris 11 en passant par un notaire, il faudrait que ledit appartement n’ait pas fait l’objet d’un mandat de vente avec une agence immobilière. Il en va de même pour les maisons. Puisque ce sont les notaires qui collectent les taxes sur les ventes immobilières, ils disposent généralement d’une riche base de données.
En s’appuyant notamment sur la base Demandes de Valeurs Foncières ou encore sur l’outil Patrim (outil créé par l’administration fiscale), il sera alors en mesure de proposer un prix fiable. L’estimation immobilière par un notaire est généralement facturée à environ 1% du prix de vente du bien.
Paris et les prix de l'immobilier
A Paris 11, le secteur Bastille-Popincourt est le plus cher, avec 11 517 euros/m² en moyenne. Le secteur sur (Nation – Alexandre Dumas) est le moins cher, avec 10 834 euros/m². Dans le détail, au mètre carré, les prix des appartements à Paris varient de 10 350 euros à 11 999 euros, et ceux des maisons de 11 396 à 13 2919 euros. De 2016 à 2021, les prix des biens ont évolué de 29% dans le 11ème arrondissement de Paris.Si vous possédez un bien à vendre à Paris 11, pensez donc à le faire estimer, pour avoir une idée des gains que vous pouvez obtenir.
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